Bláznivý a náročný pátek po ještě bláznivějším a náročnějším týdnu. Sešlo se toho opravdu hodně.
Mezi řadou jednání si volám s klientkou, která prochází rozvodem. Řeší aktuálně vypořádání majetku. Z mého pohledu je vše na dobré cestě. Ladíme detaily dohody, nyní přišel požadavek úvěrující banky v souvislosti s úvěrem poskytovaným manželovi. Jasné, s tím jsem počítala.
Pro mne denní chleba, brnkačka. Pro klientku, která si prošla a prochází nesmírně náročným a stresujícím obdobím, další náročný moment.
Neví vlastně, co se děje, proč se to děje, jestli to není další klička manžela, jak to bude postupovat dál, jak na sebe budou navazovat jednotlivé kroky, a bojí se, jak to všechno dopadne. O svou budoucnost s dítětem. Celý proces je pro ni nový a těžko pochopitelný.
Vysvětlujeme si to po telefonu, krok za krokem. Ale tak známe to, když nám dává někdo přednášku o něčem, co neznáme. Kolik nám toho zůstane v hlavě? Nic moc, pokud nám to nedává smysl a je pro nás španělská vesnice. A tak jsem slíbila, že si o tom napíšeme. Pro lepší pochopení její a věřím, že i spousty z vás.
Tak se pojďme podívat na modelový příklad.
Máme společnou nemovitost (dům, byt či pozemek) a dohodli jsme se na vypořádání. Manželka převede svůj podíl na nemovitosti na manžela, manžel zaplatí manželce peníze a tzv. jí vyplatí. Veškeré prostředky ale nemá a potřebuje k tomu hypotéku. Jak to bude probíhat?
1) NÁVRH DOHODY
Nejprve je nutné připravit návrh dohody – vypořádání, na kterém jste se shodli. Převod vlastnického práva k nemovitosti podléhá řízení na katastru nemovitostí, přičemž je nutné splnit řadu požadavků a náležitostí. Takže je určitě fajn, pokud sami nemáte potřebné vzdělání či zkušenosti, minimálně nechat zkontrolovat návrh dohody osobou, která tomu rozumí.
Důležité je také to, aby byly obě strany chráněné a nemohlo se stát, že se proces někde uprostřed zasekne a jedna strana bude mít vše a druhá nic!
2) BANKA
Co je do vaší dohody bance? Pokud banka poskytuje úvěr – třeba i jen na část peněz, které mají být v souvislosti s vypořádáním vyplaceny, tak se připravte na to, že dohodu budete muset bance předložit a banka může chtít úpravy smlouvy. Myslete na to a nepodepisujte dohodu moc brzy, popř. počítejte s tím, že budete muset podepsat dohodu upravenou!
Banku nebude zajímat, kdo si nechá psa a kdo dostane auto. Zajímají ji ale podmínky převodu nemovitosti a vyplacení peněz tak, aby byla i banka chráněná a splnila požadavky pro poskytování úvěrů, které jí ukládá zákon.
Co banka požaduje ve smlouvě/může požadovat?
- Uvedení přesné částky, která bude placena z úvěru, a případně, kterou hradí strana (u nás manžel) ze svých výlučných prostředků či jiných půjček (tomu budeme nyní říkat vlastní zdroje)
- Stanovení, že vlastní zdroje budou zaplaceny předtím, než banka uvolní peníze z úvěru, neboť jen tak má jistotu, že jsou všechny peníze uhrazeny,
- Stanovení, jak bude s penězi naloženo v celém procesu.
- Pojďme si toto rozvést trochu více. Banka nechce poslat peníze na účet manželky, dokud nemá jistotu, že manželka skutečně převede svůj podíl na manžela a že to tak katastr zapíše. To by bylo přílišné riziko pro banku i manžela, neboť manželka by mohla nakonec mít i podíl i peníze (manželka by stále musela převést podíl nebo vrátit peníze, ale pokud by to neudělala dobrovolně, došlo by na zdlouhavé soudy a banka by byla v nejistotě. To nemůže banka připustit). Pokud by banka uvolnila peníze až poté, co bude nemovitost přepsána jen na manžela, hrozí zase riziko pro manželku, že se v bance něco pokazí, někdo proces stopne, manžel nedoloží podklady pro čerpání, atp., a manželka bude bez nemovitosti i peněz.
- Proto se v drtivé většině případu sjednává složení peněz do úschovy notáře či advokáta, nebo na vázaný účet v bance. K tomu se uzavírá zvláštní smlouva, ve které je stanoveno (hodně zjednodušeně), že banka tam peníze pošle dříve, než se půjde s kupní smlouvou na katastr a že jakmile bude převod nemovitosti dokončen, peníze se uvolní ve prospěch manželky. Tímto jsou maximálně chráněny obě strany.
- Příslib, že obě strany – současní vlastníci – uzavřou s bankou zástavní smlouvu tak, aby banka měla svou pohledávku – peníze vyplacené v rámci úvěru – chráněné. Pokud by pak manžel úvěr nesplácel, banka bude moci přistoupit k výkonu zástavního práva a nemovitost dle zákonem upraveného postupu prodat a získat tak zpět své peníze.
3) PODPIS SMLOUVY O VYPOŘÁDÁNÍ společného jmění manželů/ smlouvy o vypořádání podílového spoluvlastnictví, kupní smlouvy, atp. (dále tomu budu říkat smlouva o převodu)
TIP: smlouva a dohoda jsou jedno slovo pro totéž. Nebojte se, pokud se váš dokument jmenuje dohoda nebo třeba i ujednání. Podstatný je obsah!
TIP 2: Může se stát, že nejdříve dojde k podpisu zástavní smlouvy, tj. prohození bodu 3 a 4. Záleží, jak přesně si to nastavíte. Nelekejte se toho. Já to dělám s ohledem na jistotu stran dle postupu zde popsaného jako základního, ale setkala jsem se i s prohozením těchto kroků.
4) PODPIS ZÁSTAVNÍ SMLOUVY a podání návrhu na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí. Bankám stačí typicky skutečně jen podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru a nečekají na samotný zápis, což šetří hrozně moc času. Některé banky podají návrh za vás, jiné vás to nechají udělat a vy pak musíte doložit, že bylo podáno. Pozor tedy na to, co máte dělat! Některé banky Vám dají skvělý návod, co a jak udělat, u jiných si budete rvát vlasy, protože prostě nevíte pořádně nic
5) NAČERPÁNÍ PENĚZ Z ÚVĚRU
- Zjednodušeně řečeno vyplacení peněz z banky na vázaný účet či účet úschovy, pokud není dohodnuto jinak.
- Obvykle je k tomu nutné bance doložit:
- Podepsanou smlouvu o převodu s ověřenými podpisy
- Podepsanou zástavní smlouvu s ověřenými podpisy
- Potvrzení o podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru
- Potvrzení, že byly zaplaceny prostředky z vlastních zdrojů, pokud takové jsou
- Interní žádost o čerpání úvěru – to si nastavuje každá banka samostatně. Někde podáváte prostřednictvím internetového bankovnictví, někde podepisujete spolu s úvěrovou smlouvou….
6) PODÁNÍ NÁVRHU NA VKLAD VLASTNICKÉHO PRÁVA na katastr nemovitostí
7) ČEKÁME, čekáme než to katastr zapíše
Za zákona je daná lhůta 20 dní, kdy katastr nesmí nic dělat a čeká se, zda se náhodou někdo nepřihlásí, že třeba to nebyl on, kdo podepsal smlouvu, ale nějaký podvodník, atp. Následně katastr zkoumá, zda má smlouva všechny nutné náležitosti. Pokud ano, právo do katastru zapíše. Pokud ne, vyzve vás k odstranění vad, jsou-li odstranitelné, nebo návrh zamítne, nedají-li se vady odstranit. Pak je tedy potřeba vše vyřešit a podat návrh případně znova.
8) DOLOŽENÍ BANCE, že máme zapsánu zástavu i převod vlastnického práva
9) VYPLACENÍ peněz druhé straně – u nás manželce
10) SLAVÍME, máme hotovo!
Jak vidíte, není to vůbec lehký ani krátký proces a jde o hodně.
Často nejde „jen“ o peníze, ale o celé životy.
Doufám, že vám tento přehled aspoň trochu pomohl se v tom procesu zorientovat. Určitě je toho spousta, co vás napadá, tak mi klidně napište!
Jsem advokátka a mediátorka v oblasti rodinného práva. Pomáhám klientům projít rozvodem pomocí otevřeného dialogu a vzájemného porozumění tak, aby se sami naučili efektivně řešit budoucí konflikty s důrazem na zájmy svých dětí.
Více o mně si můžete přečíst v mém příběhu.